Die Wohnflächenermittlung
Der Bundesgerichtshof entschied im November 2015, dass ab sofort ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche als objektiv nachvollziehbares und vergleichendes Kriterium rechtsgültig ist (BGH, VIII ZR 266/14).
Der BGH kippte damit die laufende Regelung, wonach die in den Verkaufsunterlagen angegebene oder im Miet- bzw. Kaufvertrag bestätigte Wohnfläche bis zu 10% von der tatsächlichen Wohnfläche abweichen darf. Durch den Wegfall dieser 10% Regelung erhält die präzise Wohnflächenermittlung eine noch wichtigere Bedeutung, zumal in Ballungszentren Quadratmeterpreise von 10.000 € für Eigentumswohnungen oder Kaltmieten von 20 € je Quadratmeter keine Seltenheit mehr sind. Dem Verkäufer drohen bei Abweichungen der Wohnfläche Schadenersatzforderungen (Herabsetzung des Kaufpreises sowie Erstattung von Kaufnebenkosten wie Notar oder Grunderwerbssteuer).
Man geht davon aus, dass bei etwa zwei Dritteln aller Wohnungen die Wohnfläche falsch berechnet ist und die im Mietvertrag eingetragene Quadratmeterzahl nicht mit der tatsächlichen übereinstimmt. Diese Abweichungen entstehen, weil Flächen aus Bauunterlagen oder aus Mietvertragsangaben herangezogen werden, die gegebenenfalls nach veralteten Verordnungen errechnet wurden. Die Errechnung der Wohnfläche erfolgt in der Praxis i.d.R. über die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die im Jahr 2004 in Kraft getreten ist. Teilweise finden sich Berechnungen, die noch nach der 1983 außer Kraft getretenen DIN Norm 283 ermittelt wurden.
Die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung ist die am häufigsten genutzte und auch von Gerichten anerkannte Methode. Die Wohnflächenverordnung regelt, welche Berechnungsmaßstäbe für Tür- und Fensterrahmen, Treppen, Einbaumöbel, Schrägen, Raumhöhen sowie Schornsteine, Pfeiler, Säulen, Vormauerungen und Nischen anzuwenden sind. Auch bei Terrassen und Balkonen, Wintergärten und Schwimmbädern, Kellerräumen, Garagen, Waschküchen und Heizungsräumen, Durchgangszimmern sind Abschläge zwischen 0 bis 100% von der Grundfläche vorzunehmen.
Für die fehlerhafte Berechnung ist der Vermieter oder der Verkäufer voll und ganz haftbar. Es nützt nichts, sich auf die Angaben im eigenen Kaufvertrag zu berufen, die bei der Vermietung oder dem Verkauf “nur” übernommen wurden. Auch die in der Regel beim Verkauf ausgeschlossene Gewährleistung schützt nicht vor Schadenersatzansprüchen des Käufers.
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