Wohnflächenermittlung, Objektvermessung und Grundrisserstellung
Der Bundesgerichtshof entschied im November 2015, dass ab sofort ausschließlich die tatsächliche Wohnfläche als objektiv nachvollziehbares und vergleichendes Kriterium rechtsgültig ist (BGH, VIII ZR 266/14).
Der BGH kippte damit die laufende Regelung, wonach die in den Verkaufsunterlagen angegebene oder im Miet- bzw. Kaufvertrag bestätigte Wohnfläche bis zu 10% von der tatsächlichen Wohnfläche abweichen darf. Durch den Wegfall dieser 10% Regelung erhält die präzise Wohnflächenermittlung eine noch wichtigere Bedeutung, zumal in Ballungszentren Quadratmeterpreise von 10.000 € für Eigentumswohnungen oder Kaltmieten von 20 € je Quadratmeter keine Seltenheit sind. Dem Verkäufer drohen bei Abweichungen der Wohnfläche Schadenersatzforderungen (Herabsetzung des Kaufpreises sowie Erstattung von Kaufnebenkosten wie Notar oder Grunderwerbssteuer).
Man geht davon aus, dass bei etwa zwei Dritteln aller Wohnungen die Wohnfläche falsch berechnet ist und die im Mietvertrag eingetragene Quadratmeterzahl nicht mit der tatsächlichen übereinstimmt. Diese Abweichungen entstehen, weil Flächen aus Bauunterlagen oder aus Mietvertragsangaben herangezogen werden, die gegebenenfalls nach veralteten Verordnungen errechnet wurden. Die Errechnung der Wohnfläche erfolgt in der Praxis i.d.R. über die Wohnflächenverordnung (WoFlV), die im Jahr 2004 in Kraft getreten ist. Teilweise finden sich Berechnungen, die noch nach der 1983 außer Kraft getretenen DIN Norm 283 ermittelt wurden.
Herr Konieczny hat mich durch seine Präzision und Schnelligkeit beeindruckt. Der professionelle Service und die detaillierte Vermessung unserer Dachgeschosswohnung sorgten für vollste Zufriedenheit. Jetzt haben wir alle Unterlagen für den Verkauf unserer Wohnung zusammen. Absolut empfehlenswert für alle, die eine verlässliche Ermittlung ihrer Wohnfläche benötigen!
Die Berechnung nach der Wohnflächenverordnung ist die am häufigsten genutzte und auch von Gerichten anerkannte Methode. Die Wohnflächenverordnung regelt, welche Berechnungsmaßstäbe für Tür- und Fensterrahmen, Treppen, Einbaumöbel, Schrägen, Raumhöhen sowie Schornsteine, Pfeiler, Säulen, Vormauerungen und Nischen anzuwenden sind. Auch bei Terrassen und Balkonen, Wintergärten und Schwimmbädern, Kellerräumen, Garagen, Waschküchen und Heizungsräumen, Durchgangszimmern sind Abschläge zwischen 0 bis 100% von der Grundfläche vorzunehmen.
Für die fehlerhafte Berechnung ist der Vermieter oder der Verkäufer haftbar. Es nützt nichts, sich auf die Angaben im eigenen Kaufvertrag zu berufen, die bei der Vermietung oder dem Verkauf “nur” übernommen wurden. Auch die in der Regel beim Verkauf ausgeschlossene Gewährleistung schützt nicht vor Schadenersatzansprüchen des Käufers.
Unsere Flächenberechnungen sind transparent, vertragssicher und belastbar. Wir arbeiten mit qualifizierten Fachleuten zusammen, die neuste Lasertechnologie (Dreh-Schwenkeinheit mit Laserdistanzmessgerät) bei der Vermessung nutzen und können Ihnen die Überprüfung sowie die Berechnung von Wohnflächen (nach Wohnflächenverordnung bzw. DIN 277), die Grundrisserstellung für Ihre Immobilie und die Erstellung von 2D und 3D-Visualisierungen anbieten. Darüber hinaus setzen wir in Kooperation mit unseren Netzwerkpartnern auch Softwareprodukte ein, deren Ergebnisse vollständige, dreidimensionale Aufmaße sind, welche sich bei Bedarf sogar über eine IFC-Schnittstelle an andere 3D-CAD-Konstruktions- und Visualisierungsprogramme wie SketchUp, Allplan, Autodesk Revit oder ArchiCAD übergeben lassen. Mit einem 3D-Drucker kann man das Aufmaß sogar dreidimensional ausdrucken. Sie bekommen so perfekte und rechtssichere Unterlagen, die Sie auch bei einer Vermietung oder einem Verkauf ohne Makler unterstützen. Diesen Service bieten wir bundesweit an.
Anbei finden Sie ein Musterbeispiel für eine Wohnflächenberechnung / Grundrissdarstellung einer Eigentumswohnung im Dachgeschoss:
Autor
Dieser Text wurde von Werner Konieczny, Dekra zertifizierter Sachverständiger für Immobilien, verfasst. Die letzte Änderung war am 12. April 2024.
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Dieser Text wurde von Werner Konieczny, Dekra zertifizierter Sachverständiger für Immobilien, verfasst. Die letzte Änderung war am 12. April 2024.
