Bewertung für Beleihungen
Der Beleihungswert wird auf der Grundlage des Pfandbriefgesetzes ermittelt und stellt in der Immobilienbewertung die Obergrenze der möglichen Finanzierung für das jeweilige Objekt dar. Eine entsprechende Verordnung regelt die Anwendung des § 16 Abs. 1 und 2 PfandBG.
Der Beleihungswert nach dem Pfandbriefgesetz
Wir ermitteln für Sie den Beleihungswert Ihrer Eigentumswohnung oder Ihres Einfamilienhauses nach den geltenden Grundlagen. Ein Beleihungswertgutachten kann Ihnen zur Feststellung der maximalen Beleihung (Kredithöhe) Ihrers Objektes dienen. Es stellt somit für Sie eine Information dar, die durchaus bei Verhandlungen mit Ihrem Kreditinstitut nützlich sein kann, sofern Ihre gewünschte Kredithöhe über dem Bewilligungsrahmen des Kreditinstitutes liegt.
Wir möchten Sie jedoch darauf hinweisen, dass viele Kreditinstitute nur die Beleihungswertermittlungen von Sachverständigen verwenden, die Sie selber beauftragen. Das Kreditinstitut ist verpflichtet, die Bewertung selbst durchzuführen bzw. zu beauftragen, wobei die Sachverständigen in der Regel nicht direkt zum Kreditinstitut gehören, sondern in Tochterunternehmen angestellt sind. Die Kleinkreditgrenze liegt derzeit bei 400.000 Euro. Somit erfolgt ab 400.000 Euro Kreditvolumen immer eine Bewertung durch ein Kreditinstitut.
§ 16 Beleihungswertermittlung (PfandBG)
(1) Die als Grundlage für die Beleihungswertfestsetzung dienende Wertermittlung ist von einem von der Kreditentscheidung unabhängigen Gutachter vorzunehmen, der über die hierzu notwendige Berufserfahrung sowie über die notwendigen Fachkenntnisse für Beleihungswertermittlungen verfügen muss.
(2) Der Beleihungswert darf den Wert nicht überschreiten, der sich im Rahmen einer vorsichtigen Bewertung der zukünftigen Verkäuflichkeit einer Immobilie und unter Berücksichtigung der langfristigen, nachhaltigen Merkmale des Objektes, der normalen regionalen Marktgegebenheiten sowie der derzeitigen und möglichen anderweitigen Nutzungen ergibt. Spekulative Elemente dürfen dabei nicht berücksichtigt werden. Der Beleihungswert darf einen auf transparente Weise und nach einem anerkannten Bewertungsverfahren ermittelten Marktwert nicht übersteigen. Der Marktwert ist der geschätzte Betrag, für welchen ein Beleihungsobjekt am Bewertungsstichtag zwischen einem verkaufsbereiten Verkäufer und einem kaufbereiten Erwerber, nach angemessenem Vermarktungszeitraum, in einer Transaktion im gewöhnlichen Geschäftsverkehr verkauft werden könnte, wobei jede Partei mit Sachkenntnis, Umsicht und ohne Zwang handelt.
(3) Die zur Deckung verwendeten Hypotheken an Bauplätzen sowie an solchen Neubauten, die noch nicht fertig gestellt und ertragsfähig sind, dürfen zusammen 10 Prozent des Gesamtbetrages der zur Deckung der Hypothekenpfandbriefe benutzten Deckungswerte sowie das Doppelte des haftenden Eigenkapitals nicht überschreiten. Hypotheken an Bauplätzen dürfen 1 Prozent des Gesamtbetrages der zur Deckung der Hypothekenpfandbriefe benutzten Deckungswerte nicht überschreiten. Hypotheken an Grundstücken, die einen dauernden Ertrag nicht gewähren, insbesondere an Gruben und Brüchen, sind von der Verwendung zur Deckung ebenso ausgeschlossen wie Hypotheken an Bergwerken. Hypotheken an anderen Berechtigungen, für welche die sich auf Grundstücke beziehenden Vorschriften Anwendung finden, sind von der Verwendung zur Deckung von Hypothekenpfandbriefen ebenfalls ausgeschlossen, sofern die Berechtigungen einen dauernden Ertrag nicht gewähren.
(4) Das Bundesministerium der Finanzen wird ermächtigt, im Einvernehmen mit dem Bundesministerium der Justiz durch Rechtsverordnung, die nicht der Zustimmung des Bundesrates bedarf, Einzelheiten der Methodik und Form der Beleihungswertermittlung sowie die Mindestanforderungen an die Qualifikation des Gutachters zu bestimmen. Die Rechtsverordnung kann für die Bewertung von überwiegend zu Wohnzwecken genutzten Beleihungsobjekten Erleichterungen vorsehen. Vor Erlass der Rechtsverordnung sind die Spitzenverbände der Kreditwirtschaft anzuhören. Das Bundesministerium der Finanzen kann diese Ermächtigung durch Rechtsverordnung auf die Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht übertragen.
Autor
Dieser Text wurde von Werner Konieczny, Dekra zertifizierter Sachverständiger für Immobilien, verfasst. Die letzte Änderung war am 12. April 2024.
Autor
Dieser Text wurde von Werner Konieczny, Dekra zertifizierter Sachverständiger für Immobilien, verfasst. Die letzte Änderung war am 12. April 2024.