Bewertung bei Erbschaften
Sie haben geerbt? Sie sind Teil einer Erbengemeinschaft? Sie möchten Ihren Erbanteil ausbezahlt bekommen oder ein Miterbe erhebt Forderungen? Sie möchten wissen, welchen Wert Ihr Immobilienerbe hat? Der Bescheid vom Finanzamt über den Immobilienwert und die daraus resultierende Erbschaftssteuer erscheint Ihnen zu hoch?
Manchmal bestehen im Kreise der Erben oder gegenüber dem Finanzamt Differenzen über den Wert der Immobilie. Mit Hilfe eines Verkehrswertgutachtens (i.S.d. § 194 BauGB) eines neutralen und zertifizierten Sachverständigen können wir bei Erbauseinandersetzungen Transparenz schaffen, in dem wir den möglicherweise geringeren Wert der Immobilie gegenüber dem Finanzamt aufzeigen (Erbschaftssteuerangelegenheiten) oder der von uns ermittelte Wert als Basis für die Erbaufteilung Klarheit schafft. Auch beim Vererben macht es Sinn, sich im Vorfeld Gedanken über den Verkehrswert einer Immobilie zu machen, um zu prüfen, ob darauf Erbschaftssteuern anfallen. Vielleicht bringt eine Schenkung hier im Vorfeld Steuervorteile? Im Rahmen von Schenkungen räumt das Finanzamt Freibeträge ein, die nicht der Schenkungssteuer unterliegen. Diese Freibeträge können alle 10 Jahre neu in Anspruch genommen werden. Sie können eine Immobilie ganz oder auch nur in Teilen zu Lebzeiten – im Rahmen der vorweggenommenen Erbfolge – verschenken. Sie können auch Wohn-, Nießbrauch- oder Rentenrechte vereinbaren. Durch diese rechtsverbindlichen Einträge in das Grundbuch mindern Sie auch den Verkehrswert der Immobilie.
Das Finanzamt definiert den Immobilienwert (gemeiner Wert bzw. Grundbesitzwert) als Grundlage der Besteuerung nach einem stark vereinfachten Berechnungsverfahren, meist ohne vorherige Inaugenscheinnahme (Besichtigung vor Ort) des Grundstücks oder der Immobilie. Dokumente und Fakten, die eine objektivere Bewertung ermöglichen würden, bleiben in der Regel unberücksichtigt. Mindernde Mängel wie eine hohe Immobilienabnutzung, Straßenlärm, kein zeitgenössischer Grundriss oder Instandhaltungsstau bleiben so unberücksichtigt und die tatsächliche Sachlage kann nicht detailliert aufgenommen und bewertet werden. Die im Zweifelsfall überhöhten Werte treffen dann nicht den tatsächlichen Verkehrswert. Fällt die Bewertung zu hoch aus, kann der Steuerpflichtige durch den „Nachweis des niedrigeren gemeinen Werts“ (nach § 198 BewG) mit Hilfe eines Verkehrswertgutachtens die Sachlage ändern. Erben können nach § 198 Bewertungsgesetz durch ein unabhängiges Gutachten den geringeren Wert dokumentieren und die anfallende Steuerlast senken.